Nogle spørgsmål, der skal overvejes, når din klient ønsker at trække sig ud af et ubetinget tilbud

Af: David Hamerslough, Esq.

Din klient, køberen, har været den vindende tilbudsgiver i en situation med flere tilbud. Tilbuddet var ikke betinget, og køber har bekræftet at have modtaget en forudgående oplysningspakke. Flere dage efter ratificeringen af kontrakten fortæller din køber dig, at han ikke længere ønsker at købe ejendommen. Din køber spørger dig derefter, hvad der kan gøres for at komme ud af kontrakten og få sit depositum tilbage, hvis det er blevet indbetalt. Denne situation forekommer fortsat på vores marked. Denne artikel rejser nogle af de spørgsmål, som du og din køber bør overveje; spørgsmålene kan dog variere afhængigt af fakta og omstændigheder. Disse spørgsmål, og løsningen af dem, kan også blive påvirket af tidligere og fremtidige udtalelser og adfærd fra dig og din køber.

1. Hvorfor ønsker køberen at trække sig tilbage? Eksempler herpå kan være tilbudsgiverens fortrydelse, et problem med selve ejendommen, personlige årsager, et ønske om at købe en anden ejendom osv. Købers motivation kan have indflydelse på udfaldet af denne situation samt den tilgang, som du og din køber vælger til at løse den. Tidligere og fremtidige udtalelser og adfærd kan også påvirke løsningen, afhængigt af om disse udtalelser og adfærd er i overensstemmelse eller i modstrid med det, som køberen angiver som sin grund til at bakke ud.

2. Hvilken tilgang til løsning af problemet vil der blive valgt? Strategien kan påvirkes af mange faktorer, herunder købers motivation, tidligere og fremtidige udtalelser og adfærd, hvor mange penge der er i fare, og købers evne til at påtage sig denne risiko, markedsvilkår, sælgers behov og ønsker, dit forhold til den børsnoterende agent osv. Hvilken strategi der vælges, hvornår denne beslutning træffes, om køberen vælger denne strategi med eller uden bistand fra en advokat, hvordan strategien kommunikeres, og om købers erklæringer og adfærd er i overensstemmelse med denne strategi, kan have indflydelse på løsningen.

3. Hvilke erklæringer eller fremstillinger er blevet fremsat af den noterende agent eller sælger forud for kontraktens ratificering? Sådanne erklæringer kan vedrøre konkurrenceniveauet eller ejendommens tilstand. Der kan være grund til at hævde, at erklæringerne var unøjagtige og give grundlag for ophævelse.

4. Er der blevet paraferet en likvideret erstatning? Er depositummet faktisk blevet betalt? Hvad er ejendommens markedsværdi i forhold til din købers kontraktpris? Hvor stor er sandsynligheden for, at der er blevet paraferet en likvideret erstatning? Hvor stor er sandsynligheden for, at ejendommen vil blive videresolgt inden for seks måneder, og til hvilket nettobeløb for sælger? Hvis der er anført en aftalt erstatning, er det så i købsaftalen fastsat, at det faktisk betalte depositum er sælgers eneste og eksklusive retsmiddel i tilfælde af misligholdelse, eller er der mulighed for, at sælgeren kan anlægge sag om specifik opfyldelse af aftalen? Svarene på disse og andre lignende spørgsmål kan have indflydelse på den strategi, som køberen vælger, og hvordan denne strategi gennemføres.

5. Er der juridiske grunde til at annullere? Dette vil altid afhænge af kendsgerningerne og omstændighederne, men nogle spørgsmål, der bør overvejes, omfatter, hvilken købsaftale der er anvendt, hvilken definition, hvis nogen, den indeholder med hensyn til fuldt udfyldte oplysninger, opfylder oplysningerne definitionen, er der sendt en meddelelse om opfyldelse, og i bekræftende fald, hvilke tidsfrister er fortsat aktive, er ændrede oplysninger kontraktmæssigt påkrævet, eller kan de med rimelighed kræves? Er der grundlag (svig, fejltagelse, manglende modydelse) for at gøre gældende common law-fortrydelsesrettigheder? Er der andre juridiske grunde, der kan begrunde en ophævelse?

6. Hvilket pres (økonomisk, tidsmæssigt, personligt osv.) stod køber og sælger eventuelt over for? Kan et eventuelt pres lettes eller afhjælpes, og i givet fald inden for hvilken tidsramme? Disse faktorer kan have indflydelse på den valgte strategi og på, hvordan denne strategi gennemføres.

7. Enhver kommunikation, som du har med din køber, eller som du eller din køber har med andre personer eller enheder i forbindelse med denne situation, vil kunne afsløres og anvendes i forbindelse med en eventuel løsning af denne situation. Den primære undtagelse vil være for en kommunikation mellem advokat og klient, men dette forhold skal bl.a. være på plads, før dette privilegium kan gøres gældende. Om dette privilegium så vil gælde for kommunikation mellem dig og din klient afhænger af andre kendsgerninger og omstændigheder.

8. Når du og din køber først har forpligtet jer til en strategi eller en begrundelse for ophævelse, kan det være vanskeligt at ændre denne strategi eller begrundelse på et senere tidspunkt. To almindelige eksempler er (a) en annullering er udarbejdet og underskrevet af køber og angiver et grundlag for annulleringen, eller (b) der er sendt en meddelelse til den børsnoterende agent, som indeholder en begrundelse for annulleringen. Når først en annullering er indsendt eller en erklæring er fremsat, kan det være vanskeligt at retfærdiggøre en alternativ grund eller et alternativt grundlag for annulleringen, f.eks. en kontraktmæssig eller juridisk grund.

Det foregående er en liste over nogle af de spørgsmål, som en køber og dennes agent bør tage i betragtning, når de forsøger at træde tilbage fra en kontrakt. Hver situation vil dreje sig om sine egne kendsgerninger og omstændigheder.