Når du driver en ejendomsinvesteringsvirksomhed, er du konstant på udkig efter måder at finde motiverede sælgerledninger på. Der er snesevis af mulige metoder, du kan bruge, og den, som jeg gerne vil udforske i detaljer i dag, er at bruge fuglehunde. Der er nogle ejendomsinvestorer, der sværger til dem, og andre, der mener, at det er spild af tid. Jeg vil gennemgå alle de reelle fordele og ulemper ved bird-dogs, og derefter kan du træffe din egen informerede beslutning om, hvorvidt du ønsker at tilføje denne strategi til din motiverede sælger fører værktøjskasse.

For dem af jer, der undrer jer over, hvad i alverden en bird-dog er, er her en detaljeret definition fra investopedia.com:

Et udtryk for ejendomsinvestering, der henviser til en person, der bruger sin tid på at forsøge at finde ejendomme med et betydeligt investeringspotentiale. Normalt er hensigten at finde ejendomme, der er nødlidende og sælges med en rabat, som kan repareres eller ombygges og sælges med en betydelig fortjeneste. Nogle gange bruges udtrykket dog også om folk, der finder ejendomme til underpris, som vil være gode indtægtsejendomme (udlejningsejendomme). Selve udtrykket er en henvisning til jagthunde, der pegede på fugle og derefter hentede dem, når jægeren havde skudt dem.

Som ejendomsinvestor er pointen med at arbejde med en eller flere fuglehunde at have flere sæt øjne og fødder ude på gaderne eller på nettet for at lede efter nødlidende ejendomme og motiverede sælgere. Hvis de er gode til det, de gør, og bringer dig leads, der konverteres til handler, så vinder alle.

Ulemperne ved bird-dogs
Der er flere måder, hvorpå bird-dogs måske ikke fungerer særlig godt. Nogle ejendomsinvestorer begår den fejl at betale bird-dogs på forhånd for at opspore motiverede sælgerledninger, kun for at finde ud af, at disse ledninger, som bird-dogs vender i er bare MLS-lister, som enhver med en halv hjerne kunne finde. Med andre ord, en stor potentiel svindel med bird-dogs er, når de ikke bringer dig noget af værdi. Hvis du betaler dem på forhånd og ikke får nogen værdi ud af det, kan du føle, at du er blevet snydt.

Apropos betalinger, hvad skal du betale en bird-dog? Du kan betale et fast gebyr eller en procentdel af nettooverskuddet fra handlen. En procentordning giver dig mulighed for at variere, hvad du betaler dem baseret på, hvor meget arbejde de faktisk udfører, f.eks. et sted mellem 5 % og 20 %. Hvis de blot giver dig navne og telefonnumre, vil du betale dem i den nederste ende af procentdelen. Hvis de gør en ekstra indsats med masser af oplysninger om ejendommen, hvor meget der er skyldigt, hvilket selskab der har pantet osv., kan du give dem en højere procentsats. En bird-dog, der går endnu længere og sætter huse under kontrakt, er gået ud over, hvad der kan betragtes som bird-dogging og er solidt i området for engroshandel.

Jeg bør også nævne, at det er ulovligt i mange stater at betale bird-dog-gebyrer til folk uden ejendomsmæglerlicens baseret på at lukke en handel, som de har henvist til dig. Men lovene tillader også ofte betalinger til ulicenseret finders, hvis det bare er et fast gebyr for simple leads. Problemet er, når bird-dogs bliver overdrevent involveret i aftaler og ender med at optræde som ejendomsmæglere. Licenserede ejendomsmæglere bruger tid, kræfter og udgifter på at få og vedligeholde deres licenser, så det virker ikke rimeligt for dem, at en fuglehund uden licens skal betales for at gøre noget, der ligner det, som en licenseret ejendomsmægler gør. Det er klart, at der sker et ton af bird-dogging derude, hvoraf meget af det teknisk set kan være ulovligt, og selv om jeg sjældent eller aldrig har hørt om nogen, der faktisk kommer i problemer over det, skal du betragte dig selv som ordentligt advaret om at kende lovene i din stat!

Den positive side af Bird-Dogs
Den vigtigste fordel ved at bruge bird-dogs er at have flere mennesker, der arbejder på at finde motiverede sælgerledninger, hvilket er hvordan din ejendomsinvesteringsvirksomhed vokser og blomstrer. Dette er et område, hvor det gamle ordsprog mange hænder gør let arbejde absolut gælder. Og hvis du er omhyggelig med aldrig at betale, før et lead konverterer til en reel aftale, der lukkes, så kan bird-dogging meget vel blive en af dine go-to strategier.

For at undgå potentielle juridiske problemer skal du ikke engang bruge udtrykket bird-dog, og være klar over, hvad de laver – de udfører research for dig. Jo mere research de leverer, jo mere bliver de betalt. De kører måske bare rundt og tager billeder af potentielle ejendomme og forsyner dig med billeder og adresser. Eller på et andet niveau kan de undersøge ejendomme på de relevante kommunale kontorer, se i vurderingsoptegnelser og amtsdokumenter for at give dig flere oplysninger om ejendommen, og hvem der ejer den. Et endnu højere niveau af forskning ville være probate records i den lokale superior court. Der er alle mulige vigtige oplysninger, som en uautoriseret fuglehund lovligt kan foretage på dine vegne.

Det, du bør undgå, er at få fuglehunde til at tage kontakt med ejeren af ejendommen. Hvis en bird-dog begynder at tale med en ejer om, hvordan de måske kender til en interesseret køber, så overskrider bird-dog’en potentielt grænsen til det, som mange stater definerer som ejendomsmæglervirksomhed, hvilket kræver en licens. Hvis du bevæger dig på kanten af lovligheden med bird-dogging, risikerer du også at pådrage dig de lokale ejendomsmægleres vrede, hvilket kan gøre dit liv både vanskeligt og ubehageligt.

Hvor jeg er på linje med bird-dogging? Jeg er helt for det, så længe du er klog på, hvordan du gør det. Jeg vil have en hel hær af mennesker derude, der identificerer motiverede sælgerledninger til min ejendomsinvesteringsvirksomhed – og jeg vil have dem til at gøre det på en måde, der ikke groft overtræder nogen love. Vil bird-dogging gøre det i din lead-generator værktøjskasse?