Den californiske stat har nogle af de dyreste boliger i landet. I en ny undersøgelse undersøger Kristoffer (Kip) Jackson, hvorfor boliger i den gyldne stat er kommet til at koste så meget. Han finder ud af, at det skyldes, hvordan arealanvendelsen reguleres; hver ny regulering af arealanvendelsen reducerer en californisk bys boligudbud med 0,2 procent om året. Desuden har reguleringen en afsmittende effekt, idet nabobyer øger deres egen regulering som reaktion på andre byers regulering for at undgå at tage imod al en regions nye udvikling.

Californien er hjemsted for nogle af de dyreste boliger i landet. I nogle byer i Californien koster en gennemsnitlig bolig med fire soveværelser og to badeværelser over 2 millioner dollars, mens en tilsvarende bolig koster mindre end 100.000 dollars i mange andre amerikanske byer. For enhver, der har nydt Californiens tempererede middelhavsklima eller tilbragt tid på nogle af de smukke strande, er det ikke overraskende, at sådanne bekvemmeligheder har en pris. Selv om disse efterspørgselsfaktorer helt sikkert påvirker boligpriserne, er udbudsfaktorer – såsom antallet af boliger, der kan købes – lige så vigtige for at forstå, hvorfor boliger er så dyre i Californien.

I mangel af fysiske eller andre hindringer signalerer stigende boligpriser profitmuligheder til bygherrer, som for at udnytte disse muligheder reagerer ved at bygge nye boliger. I det omfang nye boliger kan holde trit med den stigende efterspørgsel, ville vi ikke forvente, at priserne vil forblive på så høje niveauer, som de har været i Californien. Til skade for mange arbejderklassefamilier i den gyldne stat er der imidlertid betydelige hindringer, som forhindrer bygherrerne i at bygge så mange nye boliger, som er nødvendige for at gøre boligerne overkommelige. Mens geografiske karakteristika (som f.eks. bjerge og kysten) helt sikkert spiller en rolle i begrænsningen af udviklingen i nogle californiske samfund, skaber lokale reguleringsordninger en lige så vanskelig hindring for udviklerne at overvinde.

Californiens byers brug af regulering af arealanvendelse (herunder forskellige regler for zoneinddeling, restriktioner for boligtæthed og begrænsninger for vækst) steg voldsomt fra midten af 1980’erne til begyndelsen af 1990’erne (se figuren nedenfor). I en stat, der er kendt for at gøre udstrakt brug af vælgerinitiativer, var denne stigende grad af regulering et resultat af en stigende anti-vækststemning efter perioder med hurtig befolkningstilvækst. Det er ikke overraskende, at de mest regulerede samfund dengang – i den sydlige kystregion og i San Francisco Bay-området – stadig ligger øverst på listen i dag.

Figur 1 – Tilladelsesprocent for boliger og yderligere regler vedtaget over tid, Californien

Kilde: Data om regulering af arealanvendelse fra spørgeskemabesvarelser fra lokale arealanvendelsesmyndigheder i 402 byer i Californien. Data om tilladelser og boligbeholdning fra henholdsvis California Housing Foundation’s Construction Industry Review Board og US Census Bureau.

Ved sammenligning af byggeriet i byer, der gennemfører flere regler om arealanvendelse, med byggeriet i byer, der gennemfører færre af dem, finder jeg, at hver ekstra regulering reducerer en bys boligudbud med ca. 0,2 procent om året. Den gennemsnitlige californiske by, der anvendes i min analyse, har en befolkning på ca. 55.140 indbyggere med 21.740 boliger. For en sådan by reducerer tilføjelsen af en ny arealanvendelsesbestemmelse boligmassen med ca. 40 enheder om året. Reduktionerne i en bys boligmasse er resultatet af et betydeligt fald i antallet af nye boliger. Antallet af nye boliger, der bygges hvert år, reduceres i gennemsnit med 4 % pr. restriktion. Disse reduktioner i nybyggeri (og den samlede boligmasse) kommer gennem færre en- og flerfamilieboliger, men effekten på sidstnævnte er meget stærkere, idet der i gennemsnit udstedes 6 procent færre tilladelser pr. regulering.

Som helhed set reducerer regulering boligbyggeriet. Det er imidlertid forskelligt, i hvilken grad de enkelte bestemmelser påvirker udviklingen, og nogle “væksthæmmende” politikker øger faktisk udviklingen (i det mindste på kort sigt). Den mest indlysende måde, hvorpå regulering af arealanvendelsen kan reducere byggeriet, er ved udtrykkeligt at begrænse mængden af ny bebyggelse, der kan finde sted. En af de mest restriktive bestemmelser, nemlig et loft over byggetilladelser til boliger, reducerer byggeriet af enfamiliehuse med ca. 30 %, mens restriktioner på antallet af nye grunde til en opdeling får byggeriet af flerfamilieshuse til at falde med 45 %. Hvis der indføres restriktioner for nye boligers form, påvirker det også den hastighed, hvormed de bygges: Højderestriktioner (i form af begrænsninger i forhold til etagearealforholdet) kan reducere byggeriet af enfamiliehuse med op til 23 %. Den vigtigste lovgivningsmæssige byrde for de lokale boligudviklere er vel nok den bureaukratiske/politiske usikkerhed, især når zonelovgivningen er kompleks og skal godkendes af vælgerne.

Selv om de ofte fremhæves som et effektivt middel mod byspredning, finder jeg, at byvækstgrænser (også kendt som “grønne bælter”) faktisk øger byggeriet af enfamiliehuse. Byvækstgrænser har vist sig at øge værdien af nye boliger, så det er ikke overraskende, at udviklingen vil accelerere, indtil den støder op til den etablerede grænse.

Ud over de direkte virkninger af regulering på en bys boligudbud, der netop er beskrevet, påvirker lokale reguleringsordninger også resultaterne på boligmarkedet i nabosamfund gennem afsmittende regulering. I Californien har by- og amtskommuner, der ikke er indlemmet i en by, en betydelig grad af autonomi med hensyn til, hvordan de forvalter arealanvendelsen, hvilket fører til reguleringskonkurrence mellem nærliggende byer. I stedet for den form for skattesats-“kapløb mod bunden”, som ofte opstår, når kommuner konkurrerer om virksomheder eller indbyggere, fører denne form for konkurrence til stigende regulering, idet indbyggere og bymyndigheder forsøger at kvæle væksten i deres lokalsamfund. Selv om reguleringen af arealanvendelsen generelt gennemføres på by- (eller amts)niveau, er vækst et regionalt fænomen. Så når der lægges et reguleringspres på udviklingen i en by, vil det som en tube tandpasta typisk smitte af på nabobyer, der er mindre regulerede. For at undgå at tage imod al regionens nye udvikling har byerne således en tendens til at vedtage lignende reguleringsmønstre som deres naboer, både med hensyn til reguleringsniveauet og de faktiske politikker, der er vedtaget.

Drakoniske regler for arealanvendelse hindrer udviklingen af boliger ved at gøre det sværere for bygherrerne at reagere på den stigende efterspørgsel – især efter flerfamilieboliger. Hvis boliger skal gøres mere tilgængelige i Californien og andre dyre dele af landet, skal hindringerne for udvikling overvindes. Geografiske begrænsninger som kysten er vanskelige at overvinde, men lovgivningsmæssige barrierer er, i det mindste i teorien, af en mere smidig karakter. Californiens guvernør Jerry Browns nylige forsøg på at lempe statens lovgivningsmæssige konsekvenser er skridt i den rigtige retning, men der skal gøres mere for at opveje virkningerne af mange års strenge lokale restriktioner. Det bør være det primære fokus i bestræbelserne på at skabe boliger til overkommelige priser i Californien og andre steder.

Featured image credit: Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

Denne artikel er baseret på artiklen “Do Land Use Regulations Stifle Residential Development? Evidence from California Cities” i Journal of Urban Economics.

Læs venligst vores kommentarpolitik, før du kommenterer.

Bemærk: Denne artikel giver forfatterens synspunkter og ikke holdningen hos USAPP – American Politics and Policy, ej heller hos London School of Economics, Office of the Comptroller of the Currency eller US Department of Treasury.

Kort URL for dette indlæg: http://bit.ly/29uFUsJ

_________________________________

Om forfatteren

Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip Jackson er finansøkonom i økonomiafdelingen i Office of the Comptroller of the Currency. Hans forskning fokuserer primært på måling af regulering af arealanvendelse og vurdering af dens virkninger på boligmarkederne og byernes demografiske sammensætning. Dr. Jackson har en Ph.D. fra University of California-Irvine og en B.S. fra Utah State University.