Ordet gearing har forskellige definitioner og har små nuancer afhængigt af den sammenhæng, det bruges i. Jeg vil gerne tale om det i dette særlige indlæg med hensyn til ejendomsinvestering.

I dette tilfælde betyder gearing, at man bruger lånt kapital til at øge afkastet af sin investering. For mange af jer lyder det måske skræmmende, men hvis du er boligejer, bruger du sandsynligvis netop dette.

Leverage – Brug lånt kapital til at øge afkastet af din investering

De fleste mennesker, jeg kender, køber ikke et hjem direkte i kontanter. (Ville det ikke være dejligt!) I stedet lægger de normalt en udbetaling (20 %) og låner resten (80 %) af en bank for at erhverve et aktiv (din bolig). Du planlægger at betale lånet over tid, og jeg er sikker på, at I alle håber, at det vil stige i værdi i årenes løb. Størrelsen af gevinsten er et direkte resultat af værdistigningen & gearing.

Så med andre ord er gearing et stærkt værktøj, der gør det muligt for en mindre investering at kontrollere et aktiv, der har en højere værdi. Derfor resulterer små stigninger i investeringens værdi i meget større samlede gevinster.

Leverage to Wealth

Så, hvordan kan det gøre dig rig? Jo, det kan forstørre dit afkast enormt.

Her er et grundlæggende eksempel til at illustrere dette koncept, og her er sæt af forudsætninger i denne model:

• Jeg bruger den bredt accepterede gennemsnitlige årlige aktiemarkedsgevinst på 10%, sammensat årligt
• Jeg bruger 5% stigning i den nationale gennemsnitlige boligværdi (denne værdi varierer fra 4-6% afhængigt af din kilde)
• Ikke medregnet inflation eller skatter
• I forbindelse med køb af investeringsejendommen er det en ejendom, hvor lejeren dækker de involverede udgifter (pant, skatter, forsikring, vedligeholdelse osv.). Ikke svært at gøre, som der henvises til her.
• Selv om lejerne betaler af på gælden, beholder jeg det oprindelige gældsbeløb det samme for at gøre beregningerne lettere. I virkeligheden ville gælden langsomt blive betalt af og mindskes, hvilket tilføjer til investeringsejendommens egenkapital.

Hvis du havde 100.000 dollars til at investere helt i aktiemarkedet, køber dette dollarbeløb et bestemt antal aktier svarende til denne værdi. Hvis man glemmer transaktionsgebyret, køber dine 100.000 dollars på det aktuelle tidspunkt aktier af aktier til en værdi af præcis 100.000 dollars.

Så lad os nu sige, at du i stedet køber en investeringsejendom, der også er 100.000 dollars værd. I dette tilfælde er du imidlertid i stand til at optage et lån på ejendommen og lægge en udbetaling på 25 % (25.000 dollars), idet banken låner dig 75.000 dollars for at købe den. Du kontrollerer nu dette aktiv på 100.000 USD ved hjælp af 25.000 USD. Dette er et eksempel på simpel gearing.

Lad os fortsætte, lad os sige, at værdien af begge aktiver, aktier og investeringsejendomme, begge vokser med deres forventede vækst/værdistigningstakt. Hvad står du tilbage med efter et år? Lad os tage et kig:

	Aktier	Ejendom
Købspris	100.000	100.000
Investeringssum	100,000	25.000
% Årlig gevinst	10%	10%	5%
Værdi af investering efter 1 år	110,000	105,000
	Værdiforøgelse af værdien	10,000	5,000
	% Afkast af investeringen*	10%	20%

*Din afkast af investeringen beregnes ved at tage værditilvæksten divideret med din oprindelige investering.

Du kan se, at selv om din % årlige gevinst i fast ejendom er halvt så stor som i aktier, kan din samlede % afkast af investeringen være dobbelt så stor som i aktier på grund af brugen af gearing.
Lad os nu ekstrapolere det over 5 år med gevinster, der sammensættes årligt. Du kan begynde at se, hvordan gearing har en enorm betydning.

	Aktier	Ejendomme
Købspris	100.000	100.000
Investeringssum	100,000	25.000
% Årlig gevinst	10%	5%
5 års værdi af investeringen	161.051	127,628
Værdiforøgelse (fratræk gæld)	61.051	27.628
Gennemsnitligt afkast af investeringen	61%	111%

For at gøre det endnu mere interessant, på det oprindelige købstidspunkt brugte du i stedet for blot at bruge 25.000 dollars de samme 100.000 dollars, som du ville have brugt til at købe aktier, brugte dem som udbetaling (25 %) og købte ved hjælp af gearing en ejendom til en værdi af 400.000 dollars. Nå, men her er, hvordan det ser ud efter et år:

	Aktier	Ejendomme
Købspris	100.000	400.000
Investeringssum	100,000	100.000
% Årlig gevinst	10%	10%	5%
Værdi af investering efter 1 år	110,000	420.000
Værdiforøgelse	10.000	20.000
Samlet afkast af investeringen	10%	20%

Her er, hvordan det kunne se ud efter 5 år.

	Aktier	Ejendomme
Købspris	100.000	400.000
Investeringssum	100,000	100.000
% Årlig gevinst	10%	5%
5 års værdi af investeringen	161,051	510,513
Værdiforøgelse (fratræk gæld)	61,051	110,513
Gennemsnitligt investeringsafkast	61%	111%

Håbenligt ser disse gevinster imponerende ud for dig, selv med halvdelen af den årlige %-gevinst for aktier. Det gør det i hvert fald for mig.

Her er et personligt eksempel på gearing på arbejde:

Jeg købte mit eget hus for 5 år siden. Værdien af mit hjem er fordoblet på grund af det “varme” marked, jeg bor i. Jeg lagde en udbetaling på 20 % på boligen. På grund af gearing blev mit afkast ikke bare fordoblet (ligesom boligen gjorde), men resulterede faktisk i en gevinst på 500 % på 5 år og et annualiseret afkast på 43 %. De første 500.000 dollars af gevinsten ville være skattefri, hvis vi solgte, hvilket i min skatteklasse er enormt! Men for at realisere disse gevinster ville jeg være nødt til at sælge og flytte, men det vil jeg ikke endnu baseret på det, jeg skrev her.

Varsel

Bare et ord af forsigtighed dog, gearing kan være et tohovedet bæst, hvor du kan mangedoble dine gevinster, men kan også mangedoble dine tab, hvis du skal sælge. Personligt kan jeg godt lide at bruge gearing til mine ejendomsinvesteringer. Jeg køber dem ikke alle kontant. Jeg forsøger dog ikke at overbelåne dem, hvilket betyder, at hvis jeg mistede nogle lejere, kunne jeg dække gældsydelsen og ikke risikere at miste alt. Det var sådan, at så mange mennesker mistede det hele under den økonomiske nedtur i 2008. De ejede en masse investeringer ud over deres personlige boliger, kunne ikke dække gældsbetjeningen eller realkreditlånet og endte i sidste ende med at miste hele deres investeringer.

Summarum

Gæld kan være skræmmende, men det kan også være et stærkt værktøj, når det bruges på den rigtige måde til at akkumulere rigdom. Jeg foreslår en balance – vær ikke så bange for gearing, at du ikke bruger den til din fordel, men lad være med at overbelåne dig i en sådan grad, at du ikke kunne overleve et økonomisk dyk.