Der er ingen mangel på interessant terminologi inden for erhvervsejendomme, som mange, der ikke er bekendt med branchen, ikke forstår ordentligt. Et specifikt område af interesse findes i beskrivelsen af, hvordan rå eller ubenyttede rum kan leveres til nye lejere, før rummet er bygget ud til dets specifikke anvendelse. Dette emne er særlig vigtigt, da forskellene i den måde, hvorpå et rum leveres, kan påvirke omkostningerne ved en transaktion med titusindvis af dollars til over hundrede tusinde dollars for lejeren. Med så meget på spil er det værd at lære at forstå de forskellige definitioner af, hvordan et rum leveres.

Selv om der er flere synonymer for, hvordan rum leveres, beskrives et ubenyttet eller nyt rum ofte som værende et “Shell”-rum. Dernæst kommer to af de mest almindelige typer af ubeboede rum eller ‘Shells’ med terminologien enten en ‘Cold Grey Shell’ eller en ‘Warm Vanilla Shell’. Lad os se nærmere på det.

Hvad er et Shell-rum?

Shell Space betegner den indvendige tilstand af et specifikt rum, der ikke har væsentlige indvendige forbedringer eller finishes. Ved nyudvikling eller nybyggeri leveres de fleste rum typisk i en Shell-tilstand; hvilket betyder, at rummet hovedsageligt består af fire perimetervægge med en primært åben grundplan. Lejeren udbygger derefter rummet efter sine specifikke parametre, hvilket gør det ikke længere til en skal, men til et færdigt eller udbygget rum.

Dertil kommer, at en udlejer eller lejer kan vælge at nedrive de indvendige overflader i et allerede udbygget rum, hvis de specifikke overflader ikke er til gavn for eller nødvendige for den næste lejer. Dette betragtes som at bringe et rum tilbage til en Shell-tilstand og er ofte påkrævet, før der udføres en ny udbygning af et andet generationsrum.

Skalkonstruktion betegner typisk gulvet, perimetervæggene og taget i et lukket lokale og kan omfatte visse HVAC-, el- eller VVS-forbedringer, men ikke indvendige vægge, indvendige rumopdelinger, individualiseret lejers finish eller inventar.

Et Shell-rum er i princippet en åben kasse, der er klar til, at en lejer kan bygge ud eller installere sit unikke inventar i den. Det er imidlertid forskellen på “typen af skal”, hvor detaljerne kan have en betydelig indvirkning på prisen for en lejer. Lad os se på forskellene mellem en koldgrå skal og en varm vanilje skal.

Hvad er en koldgrå skal?

En koldgrå skal defineres oftest ved at forstå de to vigtigste beskrivende ord før ordet skal:

• Kold: betyder typisk, at rummet ikke har HVAC (opvarmning, ventilation og aircondition) til rådighed eller installeret i rummet; og derfor kan rummet ikke opvarmes (eller afkøles), før HVAC er installeret. I dette tilfælde skal der installeres eller leveres en eller flere HVAC-enheder til rummet for at bringe varme, ventilation og aircondition ind i rummet. Derfor er rummet koldt.
• Gråt: betyder typisk, at rummet ikke har andre forbedringer, f.eks. at væggene er færdige med gipsvægge og malet, et nedhængt loftgitter og fliser eller et loft af gipsvægge, passende belysning installeret, gulvbelægning eller andre standardforbedringer som f.eks. et toilet, indbyggede kontorer osv. Ordet grå taler om, at gulvet og eventuelle ydervægge ofte har den grå farve på grund af det ubehandlede betongulv eller de ubehandlede vægge.

En koldgrå skal er i bund og grund et rum uden VVS eller overfladebehandlinger af noget reelt indhold. Mange gange vil udlejere også lade en del af gulvet eller endda hele gulvet være i snavset tilstand uden at hælde beton, hvis de antager, at den fremtidige lejer skal installere tunge VVS-installationer.

For yderligere terminologi om erhvervsejendomme kan du besøge vores ordbogsside.

For yderligere oplysninger kan du besøge vores andre blogserier eller kontakte en ekspertagent, der repræsenterer sundhedspraksis i dit område, som kan forklare dig yderligere om disse og andre udtryk på CARR.US