Som udlejer eller kommende ejendomsinvestor er det muligt, at en långiver vil lade dig bruge lejeindtægter til at kvalificere dig til et realkreditlån. Om de rent faktisk gør det, afhænger af din evne til at fremlægge bevis for indkomst, eller hvis det drejer sig om en ny udlejning, bevis for indtjeningspotentialet i ejendommen. Långiverne skal overholde specialiserede retningslinjer, når de træffer deres beslutning. Læs videre for at få mere at vide om disse bestemmelser, samt hvordan de kan påvirke din berettigelse.

• Tæller lejeindtægter med, når du ansøger om et realkreditlån?
• Hvornår accepteres lejeindtægter til underwriting?
• Hvornår accepteres forudsigede lejeindtægter til underwriting?
• Hvordan beregnes lejeindtægter i forbindelse med en realkreditansøgning?
• Hvordan bruger jeg lejeindtægter til at kvalificere mig til et realkreditlån?
• Hvordan verificerer långivere lejeindtægter i din ansøgning?

Tæller lejeindtægter med, når du ansøger om et realkreditlån?

Generelt kan lejeindtægter medregnes, når du ansøger om et realkreditlån eller refinansierer en investeringsejendom. Men ligesom alle andre indkomstkilder skal den være korrekt dokumenteret og opfylde specifikke kvalificerende retningslinjer.

I henhold til Fannie Maes retningslinjer for lejeindtægter – en af de største købere af overensstemmende lån i USA – skal den være korrekt dokumenteret og opfylde specifikke kvalificerende retningslinjer.

I henhold til Fannie Maes retningslinjer for lejeindtægter – en af de største købere af overensstemmende lån i USA. – skal følgende kriterier være opfyldt:

Lejeindtægter fra en erhvervsejendom, der ejes af låntageren, er f.eks. acceptable, hvis de ikke stammer fra den ejendom, der finansieres.

Forudsat at din ejendom falder ind under disse bestemmelser, er det at få din lejeindtægt medregnet for det meste et spørgsmål om at udfylde de rigtige formularer og give långiveren de rette dokumenter. Hvad du skal fremlægge, afhænger af, om ejendommen allerede har en etableret udlejningshistorik.

Hvornår accepteres lejeindtægter til underwriting?

Hvis du allerede ejer lejemålet og kan dokumentere den indkomst, der kom fra det, betragtes din indkomst som reel – snarere end forventet – af långiveren. Reel lejeindtægt vil blive taget i betragtning af underwritere.

En bank kan se på to års selvangivelser for at se, hvor meget dokumenteret indkomst der er genereret fra dine lejemål.

For at dine personlige selvangivelser er tilstrækkelige – ifølge Fannie Mae – skal du indsende IRS Form 1040, Schedule E. Hvis du indsender en erhvervsskatteangivelse, skal du udfylde formularen Rental Real Estate Income and Expenses of a Partnership or an S Corporation, som også er kendt som IRS Form 8825.

Fannie Mae vil sandsynligvis også kræve, at der udføres en vurderingsrapport for at estimere ejendommens markedsværdi. Hvis du har en udlejningsejendom med én enhed, vil dette kræve, at en vurderingsmand udfylder en Single-Family Comparable Rent Schedule (Form 1007). For ejendomme med to til fire enheder skal vurderingsmanden udfylde formular 1025 – Small Residential Income Property Appraisal Report.

Hvornår accepteres forudsigede lejeindtægter til underwriting?

Sommetider kan lejeindtægter ikke dokumenteres via en selvangivelse. Lad os sige, at du f.eks. lige har købt ejendommen, eller at du har købt ejendommen midt på året og kun viser en del af lejeindtægten på din selvangivelse.

I så fald vil lejeindtægten blive betragtet som forudsagt og kan – under visse omstændigheder – anvendes til underwritingformål. Igen er det et spørgsmål om at kunne vise bevis for ejendommens indkomstpotentiale.

Hvis lejer har en lejer, vil långivere tage en procentdel af den indkomst, der er skitseret på en lejekontrakt, og bruge den til at bestemme den forventede lejeindtægt. De bruger normalt 75 % af din samlede indberettede indkomst – 25 % trækkes fra for at tage højde for potentielle ledige lejemål og løbende vedligeholdelse.

Hvis der ikke er nogen lejer, vil långiveren få en vurderingsmand til at foretage en revision af ejendommen og bruge sammenlignelige lejepriser for lignende ejendomme i området til at estimere den potentielle lejeindtægt.

Hvornår er den forventede lejeindtægt ikke acceptabel?

Den forventede lejeindtægt er dog ikke altid acceptabel til underwriting. Først og fremmest kan du få problemer med at få den medregnet, hvis den ikke kan dokumenteres (f.eks. hvis huslejen er blevet betalt kontant). Dette skyldes, at långivere nogle gange kræver kopier af checks som bevis for, at huslejen regelmæssigt bliver betalt til tiden.

Det kan også være svært at retfærdiggøre den forventede lejeindtægt, hvis lejemålet er mindre værd end markedsværdien. Lad os sige, at du har besluttet at give en ven eller et familiemedlem en fordelagtig leje. Hvis det bliver accepteret, får du måske ikke så meget værdi ud af det, som du havde håbet på. I dette tilfælde skal du bruge de lejeværdier, der er skitseret i lejekontrakten, som din forventede indkomst i stedet for den markedsværdi, som enheden kan vurderes til.

Hvordan beregnes lejeindtægten i forbindelse med en realkreditansøgning?

Den måde, hvorpå din lejeindtægt vil blive beregnet, når du forsøger at kvalificere dig til et realkreditlån, vil afhænge af den dokumentation, der bruges til at begrunde den.

Hvordan beregnes lejeindtægter med føderale selvangivelser?

Når føderale selvangivelser bruges til at beregne kvalificerende lejeindtægter, skal långiveren tilføje tilbage i alle fratrukne udgifter – afskrivning, renter, ejerforeningsbidrag, skatter eller forsikringer – til låntagers cash flow, før der foretages beregninger. Eventuelle engangsudgifter til ejendommen kan tilføjes igen, forudsat at de er dokumenteret i overensstemmelse hermed.

Indkomsten beregnes derefter som et gennemsnit over det antal måneder, som den potentielle låntager brugte ejendommen som udlejningsenhed i løbet af det seneste skatteår.

Hvordan beregnes lejeindtægten med lejemål og vurderinger?

For lejemål og vurderinger vil långiveren tage en del af den forventede indkomst og bruge den til sine beregninger. De bruger normalt 75 %, mens de øvrige 25 % tager højde for forventede ledige lejemål.

Hvordan indgår lejeindtægter i DTI?

Din gæld/indkomst-forhold (DTI) er en vigtig faktor, som långivere ser på, når de beslutter, om de skal godkende din låneansøgning. Det er i bund og grund summen af din tilbagevendende månedlige gæld divideret med din samlede månedlige indkomst. Typisk leder långivere efter et forhold, der er mindre end eller lig med 43 %. Men jo lavere din ratio er, jo bedre.

For eksempel, lad os sige, at du har en månedlig bruttoindkomst på 5.000 dollars. I mellemtiden er din realkreditbetaling på 1.000 dollars, du har en månedlig betaling af et studielån på 300 dollars, en bilbetaling på 300 dollars og en minimumsbetaling på kreditkort på 200 dollars.

Matematikken ville se således ud:

(1.000 dollars + 300 dollars + 300 dollars + 200 dollars)/ 5.000 dollars = 0,36

I dette tilfælde ville din gældskvote være på 36 %.

Hvor du foretager denne beregning, er der imidlertid et par flere detaljer at tage hensyn til, især hvis den lejeindtægt, du håber at kunne bruge, kommer fra din primære bolig eller en separat investeringsejendom.

Hvis din beregnede lejeindtægt – som er blevet beregnet som et gennemsnit over det antal måneder, den blev brugt som udlejning i løbet af det sidste skatteår – kommer fra din primære bolig, skal du tilføje den til din beregning af den månedlige bruttoindkomst. I mellemtiden skal det fulde beløb af din månedlige realkreditbetaling medregnes i din månedlige gæld.

Hvis den beregnede indkomst ikke kommer fra din primære bolig, vil den kun tælle med i din månedlige bruttoindkomst, hvis den er større end din månedlige realkreditbetaling. Hvis beregningen af den giver dig et negativt resultat, vil den i stedet tælle med i din månedlige gæld.

Hvordan påvirker lejeindtægter dit netto cash flow?

For udlejningsejendomme vil långiveren også se på dit netto cash flow. I de fleste finansielle situationer er netto cash flow repræsenteret ved at trække dine udgifter fra dine indtægter. I udlejningsscenarier er det dog en smule mere kompliceret. Her bruger långivere igen 75 % af dine samlede lejeindtægter før fradrag af udgifter.

Hvis det resulterende tal er positivt, er du heldig. Dette tal lægges så til din indkomst. Hvis ikke, vil det derimod blive regnet som et tab, og du bliver nødt til at indhente det fra en anden kilde.

Arbejdsark til beregning af lejeindtægt

Fannie Mae leverer arbejdsark, så du kan få en fornemmelse af, hvad din lejeindtægt kan være, før du bringer dit papirarbejde til en långiver. Hvilket regneark, der passer til dig, afhænger af, om din ejendom er en hovedbolig, investeringsejendom eller erhvervsejendom, samt hvor mange udlejningsenheder du har:

Hvordan bruger jeg lejeindtægter til at kvalificere mig til et realkreditlån?

For det meste vil processen med at ansøge om et realkreditlån ved hjælp af lejeindtægter være den samme, som den ville være uden. Du skal dog være klar til at fremlægge yderligere dokumentation for at bevise din reelle eller forventede lejeindtægt – og du kan gennemgå en ekstra kontrol.

Indførelse af lejeindtægt i din ansøgning

Du vil gerne indføre din lejeindtægt samtidig med, at du giver din långiver de andre finansielle oplysninger, der er nødvendige for din ansøgning. Generelt skal du være forberedt på at fremlægge kopier af følgende:

Med hensyn til, hvad du specifikt skal bruge for at bevise din lejeindtægt, bør dine selvangivelser give tilstrækkelige oplysninger, hvis du allerede har en lejer, hvis du har en lejer. Hvis ikke, vil du sandsynligvis blive bedt om at give et skøn over, hvad du forventer, at lejeindtægten vil være.

Hvordan verificerer långivere lejeindtægter i din ansøgning?

Det sagt, vil et skøn ikke være nok til at få dig godkendt til et lån. Långiveren vil gå igennem og verificere din indkomst, ved højst sandsynligt at foretage en vurdering. Vurderingen vil se på, hvad lignende ejendomme udlejes til i dit område for at komme frem til en forventet lejeværdi.

Men din långiver vil måske bede om flere detaljer. Hvis du allerede har en lejer, vil din långiver måske have en kopi af lejekontrakten samt kopier af dine seneste huslejekontroller for at bekræfte, at huslejen regelmæssigt betales til tiden.

Med al sandsynlighed kan indkomsten fra din udlejningsejendom faktisk blive vist som indkomst. Du skal bare være forberedt på at bevise det ved at fremlægge den korrekte dokumentation. Tal med en långiver for at få en fornemmelse af den specifikke dokumentation, der skal medtages for dit unikke udlejningsscenarie. Sørg for at lave kopier, før du afleverer dokumenterne til långiveren.