Stát Kalifornie má jedno z nejdražších bydlení v zemi. Kristoffer (Kip) Jackson v novém výzkumu zjišťuje, proč domy ve Zlatém státě tolik zdražily. Zjistil, že za to může způsob regulace využití půdy; každá nová regulace využití půdy snižuje nabídku bydlení v kalifornském městě o 0,2 procenta ročně. Regulace má navíc efekt přelévání, kdy sousední města v reakci na regulace jiných měst zvyšují své vlastní regulace, aby se vyhnula převzetí veškeré nové výstavby v regionu.

Kalifornie je domovem jedněch z nejdražších bytů v zemi. V některých kalifornských městech by vás průměrný dům se čtyřmi ložnicemi a dvěma koupelnami vyšel na více než 2 miliony dolarů, zatímco v mnoha jiných městech USA by podobný dům stál méně než 100 000 dolarů. Pro každého, kdo si někdy užíval kalifornského mírného středomořského klimatu nebo trávil čas na některé z tamních krásných pláží, není překvapením, že takové vybavení něco stojí. Zatímco tyto faktory poptávky jistě ovlivňují ceny bydlení, faktory nabídky – jako je počet domů dostupných ke koupi – jsou stejně důležité pro pochopení toho, proč je bydlení v Kalifornii tak drahé.

Při neexistenci fyzických nebo jiných překážek signalizují rostoucí ceny domů možnosti zisku pro developery, kteří, aby těchto možností využili, reagují výstavbou nových domů. V míře, v jaké nové bydlení dokáže držet krok s rostoucí poptávkou, bychom neočekávali, že ceny zůstanou na tak vysoké úrovni, jako tomu bylo v Kalifornii. Ke škodě mnoha dělnických rodin ve Zlatém státě však existují značné překážky, které developerům brání zajistit výstavbu v takovém rozsahu, aby zde bylo bydlení dostupné. Zatímco geografické charakteristiky (jako jsou hory a pobřeží) jistě hrají roli při omezování rozvoje v některých kalifornských obcích, místní regulační režimy vytvářejí pro developery stejně obtížnou překážku, kterou je třeba překonat.

V kalifornských městech se od poloviny 80. let do začátku 90. let prudce zvýšilo používání regulace využití území (včetně různých pravidel územního plánování, omezení hustoty obytné zástavby a omezení růstu) (viz obrázek níže). Ve státě, který je známý rozsáhlým využíváním volebních iniciativ, byla tato rostoucí míra regulace důsledkem rostoucích protirůstových nálad po obdobích rychlého populačního růstu. Nepřekvapuje, že obce s nejvyšším stupněm regulace v té době – v jižní pobřežní oblasti a v oblasti Sanfranciského zálivu – jsou na prvních místech žebříčku i dnes.

Obrázek 1 – Míra povolování rezidenčních staveb a další regulace přijaté v průběhu času, Kalifornie

Zdroj: Údaje o regulaci využití území z odpovědí na dotazník místních úřadů pro územní plánování ve 402 kalifornských městech. Údaje o povoleních a bytovém fondu z California Housing Foundation’s Construction Industry Review Board a US Census Bureau, v tomto pořadí.

Při porovnání míry výstavby ve městech, která zavádějí více regulací územního plánování, s mírou výstavby ve městech, která jich zavádějí méně, jsem zjistil, že každá další regulace snižuje nabídku bydlení ve městě přibližně o 0,2 % ročně. Průměrné kalifornské město použité v mé analýze má zhruba 55 140 obyvatel s 21 740 domy. V takovém městě přidání nové regulace územního rozvoje sníží nabídku bytů přibližně o 40 jednotek ročně. Snížení bytového fondu města je důsledkem výrazného poklesu míry výstavby nových domů. Počet nově postavených domů se každoročně snižuje v průměru o 4 % na jedno omezení. Toto snížení nové výstavby (a celkového bytového fondu) přichází prostřednictvím menšího počtu bytů pro jednu a více rodin, ale vliv na druhou jmenovanou výstavbu je mnohem silnější, neboť na jednu regulaci připadá v průměru o 6 procent méně vydaných povolení.

Regulace jako celek snižují bytovou výstavbu. Míra vlivu jednotlivých regulací na rozvoj se však liší a některé „protirůstové“ politiky ve skutečnosti rozvoj zvyšují (alespoň krátkodobě). Nejzřejmějším způsobem, jakým může regulace využití území snížit výstavbu, je explicitní omezení množství nové výstavby, která může vzniknout. Jedna z nejrestriktivnějších regulací, omezení počtu stavebních povolení pro bydlení, snižuje výstavbu rodinných domů zhruba o 30 %, zatímco omezení počtu nově vytvořených pozemků pro dělení způsobuje pokles výstavby více rodinných domů o 45 %. Uvalení omezení na podobu nových domů má také vliv na rychlost jejich výstavby: omezení výšky (v podobě omezení poměru podlahové plochy) může snížit výstavbu rodinných domů až o 23 procent. Pravděpodobně nejvýznamnější regulační zátěž, kterou nesou místní developeři bytové výstavby, je byrokratická/politická nejistota, zejména pokud je územní plán složitý a podléhá schválení voliči.

Ačkoli se běžně uvádí jako účinný prostředek proti rozrůstání měst, zjistil jsem, že hranice růstu měst (známé také jako „zelené pásy“) ve skutečnosti zvyšují výstavbu rodinných domů. Bylo prokázáno, že hranice městského růstu zvyšují hodnotu nových domů, takže není překvapivé, že se výstavba urychlí až do doby, kdy přiléhá ke stanovené hranici.

Kromě právě popsaných přímých účinků regulace na nabídku bydlení ve městě ovlivňují místní regulační režimy také výsledky trhu s bydlením v sousedních obcích prostřednictvím přelévání regulace. V Kalifornii je městským samosprávám a samosprávám nezačleněných okresů dána značná míra autonomie v tom, jak řídí využití území, což vede k regulační konkurenci mezi okolními městy. Spíše než k „závodu ke dnu“, k němuž často dochází, když obce soutěží o podniky nebo obyvatele, vede tato forma konkurence ke zvyšování úrovně regulace, protože obyvatelé a představitelé měst se snaží potlačit růst ve svých obcích. Ačkoli se regulace územního rozvoje obvykle provádí na úrovni města (nebo okresu), růst je regionálním jevem. Když je tedy v jednom městě vyvíjen regulační tlak na rozvoj, obvykle se podobně jako zubní pasta přelije do méně regulovaných sousedních měst. Aby tedy města nepřevzala veškerou novou výstavbu v regionu, mají tendenci přijímat podobné regulační modely jako jejich sousedé, a to jak z hlediska úrovně přísnosti regulace, tak z hlediska skutečně přijímaných politik.

Drakonické předpisy v oblasti územního plánování brání rozvoji bydlení tím, že ztěžují developerům reagovat na rostoucí poptávku – zejména v případě bytů pro více rodin. Má-li být bydlení v Kalifornii a dalších drahých částech země dostupnější, je třeba překonat překážky rozvoje. Geografická omezení, jako je pobřeží, se překonávají obtížně, ale regulační překážky jsou, alespoň teoreticky, poddajnější. Nedávné pokusy kalifornského guvernéra Jerryho Browna zmírnit regulační dopady státu jsou pohyby správným směrem, ale je třeba udělat více, aby se vyrovnaly účinky dlouholetých přísných místních omezení. Správná regulace využití půdy by měla být hlavním cílem při hledání dostupného bydlení v Kalifornii i jinde.

Featured image credit: Mikirk (Flickr, CC-BY-NC-SA-2.0)

Tento článek vychází z článku ‚Do Land Use Regulations Stifle Residential Development? Evidence from California Cities‘ v časopise Journal of Urban Economics.

Před komentováním si prosím přečtěte naše zásady komentování.

Poznámka: Tento článek vyjadřuje názory autora, nikoli stanovisko USAPP – American Politics and Policy, ani London School of Economics, Office of the Comptroller of the Currency nebo US Department of Treasury.

Zkrácená adresa URL tohoto příspěvku: http://bit.ly/29uFUsJ

_________________________________

O autorovi

Kristoffer (Kip) Jackson – Office of the Comptroller of the Currency
Kip Jackson je finanční ekonom v ekonomickém oddělení Office of the Comptroller of the Currency. Jeho výzkum se zaměřuje především na měření regulace využití území a odhad jejího vlivu na trhy s bydlením a demografické složení měst. Dr. Jackson získal doktorát na Kalifornské univerzitě v Irvine a bakalářský titul na Státní univerzitě v Utahu.

Doktorát získal na Kalifornské univerzitě v Irvine.