Slovo pákový efekt má různé definice a drobné nuance v závislosti na kontextu, ve kterém se používá. V tomto konkrétním příspěvku bych o něm rád hovořil v souvislosti s investováním do nemovitostí.

V tomto případě pákový efekt znamená použití vypůjčeného kapitálu ke zvýšení výnosu investice. Mnohým z vás to může znít děsivě, ale pokud jste vlastníkem domu, pravděpodobně používáte právě tuto věc.

Pákový efekt – použití vypůjčeného kapitálu ke zvýšení výnosu vaší investice

Většina lidí, které znám, nekupuje dům přímo v plné hotovosti. (Nebylo by to ale hezké!) Místo toho obvykle složí zálohu (20 %) a zbytek (80 %) si půjčí od banky na pořízení aktiva (svého domu). Hypotéku plánujete splácet v průběhu času a všichni jistě doufáte, že se její hodnota v průběhu let zvýší. Výše zisku je přímým důsledkem zhodnocení & pákového efektu.

Jinými slovy, pákový efekt je mocný nástroj, který umožňuje menší investici ovládat aktivum, které má vyšší hodnotu. Proto malé zhodnocení hodnoty investice vede k mnohem větším celkovým ziskům.

Pákovým efektem k bohatství

Takže, jak vás může učinit bohatými? Inu, může nesmírně znásobit vaše výnosy.

Tady je základní příklad pro ilustraci tohoto konceptu a zde je soubor předpokladů tohoto modelu:

• Používám obecně přijímaný 10% průměrný roční zisk na akciovém trhu, složený ročně
• Používám 5% zhodnocení průměrné národní hodnoty domu (tato hodnota se liší od 4-6 % v závislosti na vašem zdroji)
• Neberu v úvahu inflaci ani daně
• Při nákupu investiční nemovitosti se jedná o takovou, kde nájemce hradí související výdaje (hypotéku, daně, pojištění, údržbu atd.). Není těžké to udělat, jak je zde odkazováno.
• Přestože nájemníci splácejí dluh, ponechávám původní výši dluhu stejnou, aby byly výpočty jednodušší. Ve skutečnosti by se dluh pomalu splácel a zmenšoval, čímž by se zvyšoval vlastní kapitál investiční nemovitosti.

Pokud byste měli 100 000 USD, které byste mohli kompletně investovat do akciového trhu, za tuto částku v dolarech nakoupíte stanovené množství akcií odpovídající této hodnotě. Zapomeneme-li na transakční poplatek, v tomto aktuálním okamžiku si za svých 100 000 USD koupíte akcie v hodnotě přesně 100 000 USD.

Řekněme, že místo toho koupíte investiční nemovitost, která má rovněž hodnotu 100 000 USD. V tomto případě jste však schopni vzít si na nemovitost úvěr a složit zálohu ve výši 25 % (25 000 USD), přičemž banka vám na její nákup půjčí 75 000 USD. Nyní toto aktivum v hodnotě 100 000 USD ovládáte pomocí 25 000 USD. To je příklad jednoduché finanční páky.

Pokračujme dále, řekněme, že hodnota obou aktiv, akcií i investiční nemovitosti, roste očekávaným tempem růstu/zhodnocení. Co vám zůstane po roce? Podívejme se na to:

	Akcie	Nemovitosti
Nákupní cena	100 000	100 000
Investiční částka	100,000	25 000
% roční zisk	10%	5%
hodnota investice po 1 roce	110,000	105 000
Zvýšení hodnoty	10 000	5,000
% návratnost investice*	10%	20%

*Vaše návratnost investice se vypočítá tak, že se zisk z hodnoty vydělí vaší počáteční investicí.

Vidíte, že i když je vaše % ročního zhodnocení u nemovitostí poloviční ve srovnání s akciemi, vaše celková % návratnost investice může být díky využití pákového efektu dvojnásobná.
Nyní to extrapolujme na 5 let s ročně složenými zisky. Začínáte chápat, jak obrovský vliv má pákový efekt.

	Akcie	Nemovitosti
Nákupní cena	100 000	100 000
Investiční částka	100,000	25 000
% roční zisk	10%	5%
5letá hodnota investice	161 051	127,628
Zvýšení hodnoty (odečtení dluhu)	61 051	27 628
Celková návratnost investice	61%	111%

Pro zajímavost, při počátečním nákupu jste místo pouhých 25 000 USD použili stejných 100 000 USD, za které byste nakoupili akcie, použili je jako zálohu (25 %) a s využitím pákového efektu nakoupili nemovitost v hodnotě 400 000 USD. Takto to vypadá po jednom roce:

	Akcie	Nemovitost
Kupní cena	100 000	400 000
Investiční částka	100,000	100 000
% roční zisk	10%	5%
hodnota investice po 1 roce	110,000	420 000
Zvýšení hodnoty	10 000	20 000
Celková návratnost investice	10%	20%

Takto by to mohlo vypadat po 5 letech.

	Akcie	Nemovitosti
Kupní cena	100 000	400 000
Investiční částka	100,000	100 000
% roční zisk	10%	5%
5letá hodnota investice	161,051	510,513
Zvýšení hodnoty (odečtení dluhu)	61,051	110,513
Celková návratnost investice	61%	111%

Snad vám tyto zisky připadají působivé i při polovičním ročním % zhodnocení akcií. Mně rozhodně ano.

Tady je osobní příklad fungování pákového efektu:

Před 5 lety jsem si koupil vlastní dům. Hodnota mého domu se zdvojnásobila díky „horkému“ trhu, na kterém žiji. Na dům jsem vložil 20 % zálohu. Díky pákovému efektu se můj výnos nejen zdvojnásobil (jako u domu), ale ve skutečnosti vedl k 500% zhodnocení za 5 let a 43% ročnímu výnosu. Prvních 500 000 dolarů zisku by bylo v případě prodeje osvobozeno od daně, což je v mém daňovém pásmu obrovská částka! Abych však tyto zisky realizoval, musel bych prodat a přestěhovat se, ale to zatím na základě toho, co jsem zde napsal, neudělám.

Upozornění

Jenom však upozorňuji, že pákový efekt může být dvouhlavá bestie, kdy můžete znásobit své zisky, ale také můžete znásobit své ztráty v případě, že budete muset prodat. Osobně rád využívám pákový efekt pro své investice do nemovitostí. Nekupuji je všechny v hotovosti. Snažím se je však nepřeplácet, což znamená, že kdybych přišel o některé nájemníky, mohl bych pokrýt dluhovou službu a neriskovat, že přijdu o všechno. Takto o vše přišlo tolik lidí během ekonomického poklesu v roce 2008. Kromě osobních domů vlastnili i spoustu investic, nedokázali pokrýt dluhovou službu nebo hypotéku a nakonec o všechny své investice přišli.

Shrnutí

Dluh může být děsivý, ale při správném použití může být také mocným nástrojem k hromadění bohatství. Navrhuji rovnováhu – nebojte se pákového efektu natolik, abyste ho nevyužili ve svůj prospěch, nicméně se nepředlužujte natolik, abyste nepřežili propad ekonomiky.

.